“主要是現(xiàn)在額度收緊了，我們銀行還有部分額度，但之前客戶都提交了資料，前面有人在排隊，我估計今年上半年都會這樣，放款時間不確定，估計近一兩個月是沒希望的。”廣州某股份行的個貸經(jīng)理對陳玲說道。
最近半個月，陳玲在考慮購置一間學(xué)位房，在她不?？捶康臅r候突然收到了廣州地區(qū)銀行收緊額度和調(diào)升房貸利率的消息。“猶如當頭棒喝，孩子很快就要上小學(xué)了，真的不知道會不會被耽誤，銀行說會很麻煩，中介則安慰說，也不是說完全沒有希望，只是放款速度慢了，以前一個月可以放款，現(xiàn)在可能需要延后2-3個月。”陳玲說。
讓購房者措手不及是監(jiān)管背后一系列的信貸管控政策和窗口指導(dǎo)。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍看來，房貸集中度政策的目的是為了防范銀行把過多資金投向房地產(chǎn)，本身是為了防范金融風(fēng)險。
購房者措手不及
陳玲一直想在廣州越秀區(qū)小北路一帶給孩子物色一套學(xué)位房，2020年因為疫情的緣故，有小半年沒法看房。年初的時候她還依稀記得中介說那一帶學(xué)位的樓梯房大概就5萬/平米左右，帶學(xué)位的電梯房大概在7萬/平米。
可是沒想到2020年過半，越秀區(qū)小北路附近的房價一個勁兒地往上漲，帶學(xué)位的樓梯房和電梯房分別漲到了6萬/平米~8萬/平米，而且價格8萬/平米的電梯房也很難找了。
看到上漲的樓價，陳玲猶豫了。進入2021年，她又開始重新考慮購房的事宜，可是沒想到，銀行開始收緊額度，她不停的在銀行和中介詢問。股份行的個貸經(jīng)理告訴她，現(xiàn)在提交房貸資料，需要排隊，等有額度的時候才能放款。
同樣感覺頭疼的還有想換房的吳斌。他近期在賣房準備換一個大房子，買家已經(jīng)定了，而他尋覓了好久也看中了一間新房，交了定金并用自有資金交了部分首付款，計劃著賣掉房子后馬上把剩下款項補上。但碰上房貸嚴控，買主的房貸無法放款，嚴重影響了吳斌買房的進度，并讓他陷入了兩難的局面，因為看好的新房沒辦法按時付款，一來要繳納違約金，二來房子也可能被有能力交全款的人搶去了。在吳斌看來，如果買主的貸款要再等幾個月，銀行才能批復(fù)和發(fā)放，不確定性比較大，因為幾個月后，廣州的房價可能又是另外一番景象了。
經(jīng)濟觀察報記者從廣州地區(qū)的商業(yè)銀行了解到，廣州中小型銀行的房貸額度非常緊張，很多銀行放款時間不確定，甚至有的已經(jīng)沒有額度了。國有大行的房貸額度也較為緊張，有的大行是每個月月初幾天才有額度，放款速度也沒有以前那么快，但整體情況要比中小銀行好一些，放款的速度預(yù)計需要2-3個月。“銀行完成了年度的信貸投放指標之后，在去年四季度會把一些單子放到下一年的年初去放，所以整個1月中上旬銀行放的額度較大大，有些銀行可能已經(jīng)放了貸款，但是有些銀行可能相對來說放貸慢一點，那它就會還有一些額度，所以每家銀行情況會有些不一樣。”一位華南股份行廣州分行的零售人士對經(jīng)濟觀察報記者表示。
此外，部分銀行廣州分支機構(gòu)上調(diào)了房貸利率。廣州四大行的房貸利率整體漲價，其中，首套房從原來最低LPR+20個基點調(diào)整為LPR+55個基點;二套房從原來LPR+60個基點改為LPR+79個基點。變更后首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.44%。當?shù)毓煞菪械姆抠J利率也在上浮，如浦發(fā)銀行首套房貸利率環(huán)比上浮20BP，二套房貸利率環(huán)比上浮5BP;中信銀行首套房貸利環(huán)比上浮28BP;招商銀行二套房貸利率環(huán)比上浮15BP。
建行的一位個貸客戶經(jīng)理告訴記者，首套房貸5.2%的利率，二套房5.44%的利率也只是調(diào)整后的基礎(chǔ)利率，在處理放款的時候還會根據(jù)貸款客戶的資質(zhì)再進行利率上浮調(diào)整。
利率上浮背后
“窗口指導(dǎo)來的比較突然。”上述華南股份行廣州分行的零售人士說道，去年年底廣州樓市很旺，一二手房市場其實還是有大量的房貸需求，本來想今年年初開始才投放，但是一下子積壓的太多，可能導(dǎo)致1月大半個月的時間就把未來一兩個月的額度全部用完了，現(xiàn)在只能放慢放款速度了。
他口中的窗口指導(dǎo)是“廣州銀行業(yè)被央行廣州分行窗口指導(dǎo)，個人按揭貸款被“雙管控”：新增個人住房貸款占比不能超過12.6%，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月的平均放款額度”的消息。
額度管控在銀行和地產(chǎn)人士看來是銀行房貸額度受限最主要的原因。2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，決定建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，將銀行分為五檔，并設(shè)立區(qū)別性的“兩條紅線”指標。“在額度比較緊張的情況下，銀行會更加挑客和擇優(yōu)去放貸，優(yōu)質(zhì)客戶有兩種特點，一種是風(fēng)險更少，另一種是愿意出的價更高，商業(yè)銀行也是按市場規(guī)律運作的。”上述華南股份行廣州分行的零售人士說道。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對經(jīng)濟觀察報記者表示，廣州去年房價整體上漲不多，但成交量還是不錯的，也會有炒樓的人，至少也會使得信貸方面管控比較嚴。
廣州一直以來都被視為一線城市的房價“洼地”，進入2020年下半年后，廣州樓市打了一次漂亮的“翻身仗”。2020年年中深莞加碼調(diào)控之后，購房者紛紛把目光投向廣州這個價值洼地，購買力聚焦帶動了整個廣州市場的氛圍的好轉(zhuǎn)。廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計顯示，2020年廣州一手住宅網(wǎng)簽成交100905宗，同比上升27%;成交面積1087萬平方米，同比上升27%，這也是自2010年以來廣州年度新房成交量第二高，僅次于2016年。廣州新房市場累計供應(yīng)113740套，同比增加50%;累計供應(yīng)1175.1萬平方米，同比增加46%，為近六年來新高。
“2020年廣州樓市處于一個整體供求比較平衡、南沙黃埔天河CBD等局部區(qū)域回暖的態(tài)勢，但是確實也出現(xiàn)了一些上漲的苗頭，在國家統(tǒng)計局的70個大中城市的房價指數(shù)里面，廣州的一二手房價每個月環(huán)比的漲幅或者同比漲幅相對來講在全國是比較靠前的，也容易引起監(jiān)管的注意。”廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉對經(jīng)濟觀察報記者表示。
影響幾何
“管控對樓市的影響是挺大的。房貸發(fā)放慢了，樓市成交量自然也就下來了，樓市也會降溫。這就好比排隊的人再多，但出口就只有那么一個，而且很小，一次性只能過一個人，速度自然就慢了。”一位貝殼找房的中介人士對經(jīng)濟觀察報記者表示。
但這也誤傷了一部分剛需購房者。工行一位個貸經(jīng)理向陳玲推薦了一種信用分期替代方案。該款產(chǎn)品是客戶將自有房產(chǎn)抵押給銀行，銀行給予專屬信用卡額度，分期還款緩解資金壓力。按房價評估價7成授信，最高額度是200萬直接發(fā)放到信用卡上，最長可以貸8年，手續(xù)費是3%，對客戶的要求是有房無貸款。
上述個貸經(jīng)理還跟陳玲說了一種經(jīng)營貸的方式來申請貸款。這種經(jīng)營貸單戶授信金額最高可達1000萬元，年化貸款利率4.05%，按月付息，到期一次還本，最長循環(huán)使用十年。但是申請的話需要一年以上的廣州公司的營業(yè)執(zhí)照，有經(jīng)營背景和詳細公司流水，操作起來比信用分期的審批要難。“您要先自備一些錢，把房產(chǎn)買了下來，之后再提款，先后順序的話要調(diào)一下;然后提款了之后，轉(zhuǎn)幾個人的賬戶再轉(zhuǎn)回自己的賬戶里。你不能一放款，就馬上流入房地產(chǎn)，這樣你名下馬上就會多了一套房產(chǎn)，銀行大數(shù)據(jù)肯定是會查到的。”有銀行個貸經(jīng)理提醒陳玲。
“我感覺這個管控可能不會持續(xù)很長時間。”廣州市房協(xié)專家委員會委員鄧浩志對經(jīng)濟觀察報表示，“因為樓市是有季節(jié)性的，一般是上半年低迷下半年好，上半年春節(jié)清明那是更低迷，成交量一般只有旺季的一半，然后金九銀十、十一十二月份就是旺季，成交量就比平?？赡芨邆€50%也不奇怪，所以平攤下來銀行有些月份用不完額度，有些月份不夠用。根據(jù)樓市的這種特性這個政策能不能長期運作下去，我覺得是值得商榷的。”
相比起廣州的緊張，記者了解到，深圳大部分銀行的額度和放款速度都比較正常，抵押完大概一兩周時間就能放款，有少數(shù)國有大行額度略顯緊張，需要排隊放款。而深圳房貸利率保持穩(wěn)定沒有變化，目前房貸政策普遍執(zhí)行的是首套房貸利率為5年期LPR利率上浮30BP，二套房貸為5年期LPR利率上浮60BP。
(應(yīng)受訪者要求，陳玲、吳斌均為化名)記者 老盈盈
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