一
看到碧桂園這個名字，很多人可能油然而生一種印象：青翠欲滴，生機勃勃。
(資料圖片僅供參考)
但這一次，碧桂園能否持續(xù)青綠下去，真不好說了。
剛剛，曾經(jīng)的宇州第一房企碧桂園，承認(rèn)出現(xiàn)階段性流動壓力。
而且，仍未支付應(yīng)該于8月7日支付的兩筆美元債的票息。
聽話聽音，碧桂園這一說明，最讓人擔(dān)心的不是階段性流動壓力，而是它現(xiàn)在可能不但歸還不了本金，甚至連利息也兌付不了。
倘若推論屬實，那碧桂園手頭手頭資金有多短缺，可想而知。
消息一出，果然好多投資者一下子雞飛狗跳，碧桂園股價應(yīng)聲大跌，吞下了13.64%的巨陰。
拉長時間看，原本這段時間地產(chǎn)股上漲的不少，而碧桂園股價卻一反常態(tài)，不斷下行，跌得沒法看。
碧桂園100塊的債券，更是跌到了只剩3、40塊。
真是君王掩面看不得，回頭血淚相和流！
唉，太慘烈了！
曾經(jīng)一片蒼翠的碧桂園，曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)的楊老板，搞成了今天這樣子，真是讓人一聲嘆息！
二
其實，碧桂園的危機，此前已有端倪。
先是業(yè)績一路下滑。
據(jù)碧桂園2022年披露的財報顯示，該公司的股東利潤虧損60.52億元，權(quán)益銷售額下降超過三成。
而到了今年，數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月，碧桂園銷售額再次暴跌，同比下降38.74%。
這個業(yè)績，只能用跳水兩個字來形容。
緊接著，碧桂園的管理層，開始棄船了。
7月19日，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江及其配偶，突然減持322.79萬股碧桂園服務(wù)，套現(xiàn)2824.72萬港元。
李長江這可是在股票低位，大規(guī)模減持套現(xiàn)，而且減持得自己的持股只剩0.11%。
這種不計成本的清倉式大甩賣，現(xiàn)在回想起來，耐人尋味。。。
更讓側(cè)目的，是楊惠妍的突然大搞慈善。
7月30日，碧桂園老板楊惠妍拋出蜜汁操作，宣布將手中碧桂園服務(wù)20%的股權(quán)，合計64億捐給捐給了香港的國強公益基金會。
有沒有搞錯？！
本來公司已經(jīng)水深火熱了，各種債券都快到期，這時候老板不尋思還錢，還掏出64億做慈善？
事出異常必有妖，果然有眼尖的網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，這種操作，恒大在兩年前也有過。
只不過這次楊老板更精明：國強公益基金會的創(chuàng)始成員，是楊惠妍的妹妹楊子瑩，捐給自己公司，河水不流外人田？
很多人猜測，楊老板這么玩，就是為了保住現(xiàn)金，因為后續(xù)碧桂園一旦宣布破產(chǎn)，公司資產(chǎn)被拍賣被清算，但是慈善公益基金里面的錢是不允許被清算的。
尼瑪，大難臨頭各自飛啊。
楊老板，你玩得一手好“左手倒右手”??！
越是這么玩，越是讓人聞出了熱鍋上螞蟻的那股味。。。
三
當(dāng)然，冰凍三日，非一日之寒！
碧桂園今天暴露出的問題，有碧桂園的問題，但也暴露出不少房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的通病。
這種商業(yè)模式，一言以蔽之，就是六個字：高杠桿、高周轉(zhuǎn)！
所謂高杠桿，就是負(fù)債率高。換句話說，包括碧桂園在內(nèi)，很多房企的運轉(zhuǎn)，就是靠負(fù)債推動。
以碧桂園為例，目前碧桂園總資產(chǎn)1.7萬億，負(fù)債1.4萬億，如果后面它的資產(chǎn)評估值繼續(xù)下降，后面負(fù)債規(guī)模還會越來越大。
有人也許要問，這么高的杠桿，以前碧桂園是怎么扛起來了？
這里就要提到不少房企盈利的不傳之秘了：高周轉(zhuǎn)。
看吧，貸款—拍地—蓋房子—賣房—抓緊回款趕緊拍地—再蓋房子再賣，這是很多房企經(jīng)營的底層邏輯。
還有人是這么解釋“高周轉(zhuǎn)”模式：
土地的錢不是自己的，是借來的；開發(fā)的錢，是借來的。預(yù)售的周轉(zhuǎn)資金，是從老百姓借來的，甚至還要拖欠工程款，還要拖欠買房人的錢
這種說法，片面，不準(zhǔn)確，但形象。
高周轉(zhuǎn)，玩的就是十個鍋九個蓋的游戲，只有資金鏈迅速轉(zhuǎn)起來，這個游戲才能玩下去。
其實道理也簡單：
既然開發(fā)商買地、蓋房，里外里靠的都是貸款，周期越長，債務(wù)利息付出就會越高，只能加快周轉(zhuǎn)，從拿地到開盤最大限度壓縮時間，減少債務(wù)付息支出。
但是，沒有一個運動員，能夠在馬拉松賽，持續(xù)跑出百米沖刺速度，地產(chǎn)商也一樣。
高周轉(zhuǎn)總會因為一些不確定因素，一不小心就會馬失前蹄，乃至摔個大馬趴。
更何況，碧桂園走的是下沉路線，項目主要集中在三四線城市，就像他們自己說的覆蓋1000多個縣城。
現(xiàn)在最難賣的偏偏就是三四線城市的房子，不僅難賣，而且預(yù)期還差，市場買漲不買跌，短期之內(nèi)難有回天之力。
所以說，現(xiàn)在大家都是在為過去還債，但碧桂園這債，累積的是太沉太重了些。。。
回頭看，不知道碧桂園今天的“暴雷”，屬于偶然，還是必然？
我不知道，不知道楊老板知不知道？
既知近日，何必當(dāng)初？！
四
痛定思痛！
今天，我再次重讀2016年5月，《人民日報》發(fā)表的《開局首季問大勢——權(quán)威人士談當(dāng)前中國經(jīng)濟》的文章，真是感慨萬千！
在那篇文章中，權(quán)威人士早已經(jīng)做出示：
樹不能長到天上去，高杠桿必然引發(fā)高風(fēng)險。
7年多時間過去了，可惜當(dāng)時楊老板并沒有讀懂這篇文章的深意。
也可能楊老板讀懂了，但良藥總是苦口，他終究沒有忍住自己擴張的欲望，繼續(xù)狂飆突進(jìn)。
歷史不會重復(fù)，但總是押著相同的韻腳。
回頭看這百年來的商業(yè)風(fēng)云，不難發(fā)現(xiàn)，對一家企業(yè)來說，一時烈火烹油式的發(fā)展，并不是最難的。
最難之事，恰恰是跨越經(jīng)濟周期、跳過危機陷阱，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展、基業(yè)長青。
這就要求企業(yè)在發(fā)展時，一定要有晴天時機修屋頂?shù)奈C意識，否則，如果一味盲目搞高杠桿、追求大干快上，很可能在高歌猛進(jìn)之后，突然一個跟頭摔成了高位截癱。
樹不能長到天上去，高杠桿必然引發(fā)高風(fēng)險！
世上萬物，都是有成本、有代價的！
但我還是希望，中國房地產(chǎn)，還是少點這種代價吧，一鯨落，真的未必萬物生。。。。
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