個(gè)人房貸利率要選擇轉(zhuǎn)換為LPR利率或者固定利率。為什么要轉(zhuǎn)換?什么貸款需要轉(zhuǎn)換?怎么選擇更劃算?央行日前就一些熱點(diǎn)問題進(jìn)行了回應(yīng)。
為什么要轉(zhuǎn)換?
這是利率市場化改革的重要一步。2019年8月，央行改革貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)。按照央行的要求，2020年3月起，各家銀行開始將存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。
央行稱，目前大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，但存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)仍主要是貸款基準(zhǔn)利率。2015年10月以來，貸款基準(zhǔn)利率一直保持不變。相比貸款基準(zhǔn)利率，LPR的市場化程度更高，能及時(shí)反映市場利率變化，2019年8月以來已多次下降。
為保護(hù)借貸雙方權(quán)益，特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處，央行明確自2020年3月1日開始，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。
什么貸款需要轉(zhuǎn)換?
央行稱，需要轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)的貸款要同時(shí)滿足幾個(gè)條件：
一是2020年1月1日前已發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放;
二是參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià);
三是浮動(dòng)利率。
固定利率貸款、已參考貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)的浮動(dòng)利率貸款等無需轉(zhuǎn)換。
已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。
公積金個(gè)人住房貸款不需要轉(zhuǎn)換，但組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款也要轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)。
LPR和固定利率哪個(gè)更好?
在轉(zhuǎn)換的時(shí)候，個(gè)人面臨兩個(gè)選擇：
第一個(gè)是，選擇固定利率。房貸利率與你當(dāng)前的利率水平保持不變，以后也不管LPR利率怎么變化，你的房貸利率都不變;
第二個(gè)是，選擇浮動(dòng)利率。房貸利率根據(jù)LPR的變動(dòng)而變化。
那么問題來了，選哪個(gè)好?
央行稱，兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢，具體如何選擇取決于自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。
如果認(rèn)為未來LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好;
如果認(rèn)為未來LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢。
舉個(gè)例子，如果你目前的個(gè)人房貸利率是在5年期貸款基準(zhǔn)利率上打9折，那么按照目前5年期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，你的實(shí)際執(zhí)行利率水平為4.41%(=4.9%×0.9)。根據(jù)人民銀行〔2019〕30號(hào)公告，個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換前后利率水平保持不變。
一是如果選擇轉(zhuǎn)為固定利率，那么個(gè)人房貸在整個(gè)合同剩余期限內(nèi)，都將執(zhí)行4.41%這個(gè)利率。
二是如果選擇轉(zhuǎn)為參考LPR定價(jià)，個(gè)人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+(-0.39%)”確定。其中，-0.39是固定加點(diǎn)點(diǎn)差，根據(jù)當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行利率(4.41%)與2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉(zhuǎn)換后到第一個(gè)重定價(jià)日前，房貸利率還是4.41%，但計(jì)算方式變成了“LPR4.8%+(-0.39%)”;從第一個(gè)重定價(jià)日起，房貸利率就會(huì)變成“當(dāng)時(shí)最新的5年期LPR+(-0.39%)”;以后每個(gè)重定價(jià)日都以此類推。
對比上述方式，很明顯，如果判斷未來5年期以上LPR+(-0.39%)>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是說未來的LPR比4.8%高，就可選擇第一種;反之，如果判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇第二種。
其實(shí)無論是何種轉(zhuǎn)換方式，轉(zhuǎn)換后的房貸利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，在流動(dòng)性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅(jiān)守“房住不炒”的定位，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)，同時(shí)也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。
具體來說，業(yè)內(nèi)專家均預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)(浮動(dòng)利率)將可能是普遍的方式。
銀行會(huì)不會(huì)故意提高LPR報(bào)價(jià)?
央行稱，LPR報(bào)價(jià)機(jī)制已盡可能保證報(bào)價(jià)行真實(shí)報(bào)價(jià)，使公布的LPR具有公允性。18家LPR報(bào)價(jià)行都是同類型銀行中具有較強(qiáng)影響力、公信力和定價(jià)能力的銀行，且需要根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率報(bào)價(jià)，也就是說，報(bào)價(jià)行的報(bào)價(jià)都是有真實(shí)交易作為支撐的。
同時(shí)，央行和利率定價(jià)自律機(jī)制對各報(bào)價(jià)行的報(bào)價(jià)行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，定期考核評估其報(bào)價(jià)質(zhì)量，并根據(jù)考核情況對報(bào)價(jià)行進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。
關(guān)鍵詞： 央行改革
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