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廣州明知道房屋有抵押和查封還買,無法過戶能解除合同嗎?


(資料圖片)

張靜律師解答:看的確是否真的無法過戶了,如根據(jù)現(xiàn)狀,的確無法過戶了,就可以起訴解除合同,返還定金或購房款。如下面這個案件,買家在買房的時候就知道房子有抵押和查封的情況,后無法過戶起訴解除合同返還定金。一審法院認(rèn)為現(xiàn)有狀況無法認(rèn)定一定不能過戶,說不定還可以過戶,判決駁回買家訴訟請求。二審法院認(rèn)為根據(jù)現(xiàn)有狀況可以認(rèn)定不能過戶了,改判解除合同,返還定金。

判決書節(jié)選:

一審法院認(rèn)為:《房地產(chǎn)買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議書》均合法有效。關(guān)于陳買家要求解除合同的訴請,第一,涉案房產(chǎn)現(xiàn)仍存在抵押及法院查封狀況,只能說明涉案房產(chǎn)暫不具備過戶條件,在相關(guān)抵押、查封情況解除后即可過戶,雙方合同仍具備履行的可能性,并非如陳買家所認(rèn)為的合同已無法履行。第二,陳買家未能充分舉證證明雙方買賣合同關(guān)系已經(jīng)解除,亦明確本案中不增加解除合同的訴請,在此情況下,其主張科某公司返還定金并支付違約金,缺乏事實(shí)和合同依據(jù)。綜上,一審法院依法對陳買家訴請均予以駁回。

二審法院認(rèn)為:本案證據(jù)顯示,陳買家與科某公司簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》約定買賣的涉案房產(chǎn)系存在抵押登記且處于法院查封狀態(tài),故在該障礙未消除的情況下,雙方交易無法繼續(xù)進(jìn)行。根據(jù)陳買家提交的證據(jù)顯示,目前涉案房產(chǎn)已進(jìn)入司法處置程序,且法院出具公告清退房屋占用人。因此,涉案《房地產(chǎn)買賣合同》因存在法律和事實(shí)上的障礙,已無法繼續(xù)履行。陳買家主張《房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)予解除,并無不當(dāng)。涉案《房地產(chǎn)買賣合同》解除,科某公司應(yīng)將收取的定金100萬元返還給陳買家。至于陳買家主張的違約金,因陳買家對于涉案房產(chǎn)存在抵押和查封等交易障礙是明知的,也自愿承擔(dān)風(fēng)險,故其對合同解除負(fù)有過錯,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,故,陳買家訴請科某公司向其支付違約金100萬元,本院不予支持。

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